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Constructibilité, principes généraux

 

La constructibilité d’un terrain dépend de sa situation, des risques auxquels il est exposé et des limitations administratives au droit de propriété dont il peut faire l’objet.

1 – Situation du terrain

En principe, un terrain est constructible :

  • dans une zone constructible du document d’urbanisme (PLU, POS ou carte communale) applicable à la commune. Pour le vérifier, consulter la carte des documents d’urbanisme par communes :
  • uniquement à l’intérieur d’un secteur déjà bâti et de manière très restrictive lorsque la commune ne dispose d’aucun document d’urbanisme. Dans ce cas, seul le règlement national d’urbanisme (RNU) s’applique. Il s’agit de l’ensemble des dispositions à caractère législatif et réglementaire concernant la localisation, la desserte, l’implantation, l’architecture des constructions … (articles R 111-1 à R 111-30 du code de l’urbanisme). D’autre part, l’article L 111-3 de ce même code fixe la règle de la constructibilité limitée, dont le but est d’éviter la réalisation d’un habitat dispersé. En zone de montagne l’article L 122-5 du code de l’urbanisme impose en plus la continuité avec les hameaux et bourgs existants.

Le terrain doit également :

  • disposer d’un accès à une voie publique, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une voie privée ou d’une servitude de passage. La voie de desserte et l’accès doivent correspondre aux besoins du projet et répondre aux impératifs de sécurité ;
  • être desservi en eau potable et en électricité ;
  • disposer d’un système d’assainissement conforme aux normes en vigueur (raccordement au réseau public ou mise en place d’un système d’assainissement autonome si les caractéristiques du terrain et la nature du sous-sol le permettent).

2 – Prise en compte du risque

Le terrain ne doit pas être situé dans un secteur susceptible de présenter un risque (inondation, effondrement des berges, risque technologique, accès dangereux…) Voir cartographie des risques naturels.

3 – Servitudes d’utilité publique (SUP) (annexes du livre I du code de l’urbanisme mentionnées aux articles R 151-51 et R 161-8 du code de l’urbanisme)
Les servitudes d’utilité publique (SUP) sont instituées par des lois et règlements particuliers qui ne trouvent pas leur fondement dans le code de l’urbanisme. Les SUP limitent, dans l’intérêt général, le droit de propriété et d’usage du sol sur un territoire donné.
Il existe 4 catégories de SUP :

  • les servitudes relatives à la conservation du patrimoine naturel, culturel et sportif ;
  • les servitudes relatives à l’utilisation de certaines ressources et équipements (énergie, canalisations communications et télécommunications) ;
  • les servitudes relatives à la défense nationale ;
  • les servitudes relatives à la salubrité ou à la sécurité publique.

Les servitudes d’utilité publique s’imposent aux règlements d’urbanisme et doivent être annexées aux PLU.